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最近，龙誉城部分商铺打折甩卖，最低至约4.4折。

其实，龙誉城交付已有两个来月，住宅除一部分人才房外已基本售罄，这回打折甩卖的商铺，也是现铺。

(资料图片仅供参考)

龙誉城位于南湖板块，由龙湖开发，占地约118亩，共有2071套房源（含479套人才房、102套三产安置房），是温州不多见的单体大盘。

龙誉城主要针对刚需、首改购房群体，主力户型为建筑面积约98-128㎡，于2020年6月首开，均价约23400元/㎡，装标2400元/㎡、4200元/㎡。

龙誉城

由于当时瓯海传出要启动建设南部新区的消息，结合周边有温州第二外国语学校、地铁M1线规划、城市快速路建设等一系列利好，再加上南部温州中学、附一医、茶山高教园区等优质资源所带来的大量人才，南湖板块火了一阵。

南湖板块河网密布、地块零碎，以小盘为主，且少有沿街商铺，导致生活氛围、成熟度较差。

相比较之下，龙誉城是南湖少有的超百亩大盘，规模大、沿街商铺多，又离学校、规划地铁车站近，从而受到购房者欢迎，成为当时的红盘。

龙誉城

然而如今，随着龙誉城交付，这两个月以来，作为曾经红盘的龙誉城，如今二手房行情又会是怎样一种状态呢？

我们一起来看看.....

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据龙誉城附近的中介经纪人称，自交付以来，龙誉城挂牌数量很大，仅平安易居平台就挂牌60多套。另据贝壳平台数据显示，龙誉城挂牌多达165套。

虽然这庞大的挂牌量，与龙誉城楼盘规模较大、房源总量较多有关、占比不算太高，但对于一个小区的二手房市场来讲，挂牌量已经够大。

挂牌的业主大多为投资客，如今因楼市下行、周边利好未兑现而挂牌出售。

同时，也有不少投资客继续持房观望，在全装修的情况下，选择出租，导致龙誉城出租房也很多。

龙誉城

挂牌量很大，成交量却很低。据这位中介经纪人称，交付两个余月以来，龙誉城仅二手房成交房源仅个位数，价格约23000元/㎡。

对比开盘价，全装修交付的龙誉城，如今二手房仅卖出毛坯价，亏了全装修，以及这些年的利息。

至于附近，同样交付不久的瓯海印象北府，二手房成交价约25000元/㎡，像云著等自住比例高的，四季原著等有拓展面积的，价格能达26000元/㎡以上，甚至更高。

不过，随着市场下行，原先那些因拓展面积而高达近30000元/㎡的成交案例，几乎没有了。

龙誉城

可见，龙誉城的二手房，在南湖板块，并没有什么竞争力。

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为什么龙誉城会低于南湖板块其他同类新盘？

首先，投资客多、挂牌量大，成为压低龙誉城二手房价的主要原因。

其次，龙誉城南北分别有寺庙、宗祠等多个宗教建筑，导致相当一部分房源或多或少都能看到宗教建筑，从而拉低了房价。

龙誉城周边部分宗教建筑

除上述两个主要原因外，龙誉城的问题，还在于周边环境、建筑颜值。

龙誉城西侧、北侧分别是蟠凤、霞王两个城中村，可谓被城中村环绕，周边环境较差，这在“大拆大整”后的温州城区已不多见。而南湖板块的其他新房、次新房，普遍远离城中村。

龙誉城北侧的霞王村

同时，龙誉城北侧道路尚在建设中，尚未通车，当前仅依赖东侧道路，尚且也没那么方便。

龙誉城的另一个硬伤在于建筑立面相当普通，与东侧的安置房南盛锦园没本质区别，甚至比南侧、西北侧的安置房南湖新家园、蛟凤锦园还差。

南盛锦园（左）、龙誉城（右）

虽然龙誉城的园林景观做得不错，但作为建筑颜值的外立面不好，严重影响了龙誉城的形象。

南湖新家园（上）

蛟凤锦园（下）

相比较之下，龙誉城向北约800米、同为龙湖开发的天曜城，在周边环境同样不好、道路未完全通车的情况下，凭借外立面相对更高的颜值，二手房价达约25000元/㎡，反超了无需缴纳增值税、有拓展面积的香缇公馆（约23000元/㎡）。

天曜城

从天境、天钜、天曜城等案例可以看出，龙湖是能做好外立面的，而且能把真石漆外立面做得很出彩。

不知道为什么，在价格差不多的龙誉城，外立面却没有做好。

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如今，温州中学附属初中已启动建设。待该校建成后，将解决南湖板块的义务教育问题。

同时，龙誉城南侧也规划了一所小学。

不过，这些学校的辖区如何划分，尚待学校建成投用后，以有关部门发布为准。

地铁M1线迄今为止尚未获批。就算接下来能获批，也仅有温州火车站以北段，南湖板块暂时与地铁无缘。

至于在建的轨道交通S3线，沿瓯越大道布局，利好的是华润悦府、温州万象天地、横港头锦园、安昌锦园等。从龙誉城过去，约1.3公里的路程，超出了步行范围。

金澜云邸

接下来，龙誉城东南方向的金澜云邸，预计年底交付，而该盘投资客比例更高。

当教育资源、轨道交通等规划尚未兑现，再加上市场低迷，恐怕金澜云邸又要套牢一波投资客。

当然，金澜云邸是铝板外立面，离城中村也稍远一些。至于其他方面的品质如何，交付后才知道。

届时，南湖板块会不会形成更猛烈的二手房供应量？价格会不会进一步走低？仍有待观察。

部分房价信息来源：

平安易居铂金店（南湖） 阿明 13857738540

21世纪不动产同诚香缇公馆店 潘海龙 13777762512